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[分享]放眼观看未来房价市场的走向与趋势
  来源:摘抄           时间:2015/12/25        【 字体:

一、楼市去库存基调下 贷款调控政策以宽松为主

2015年和以往趋严的政策相比可谓是政策的红利年,多重利好的房贷政策为市场大幅增温。因此很多购房人都密切关注着明年的贷款政策走势。伟嘉安捷指出,在近几年房地产市场大力加快消化库存的背景下,明年整体的宏观调控政策基调仍然趋于宽松,因此房贷调控政策的出台整体仍将以宽松态势为主。

二、整体房贷利率水平保持平稳 贷款需求仍将稳中有升

近年来,受到外资不断撤资而三四线城市存压力过大的影响,目前投资增速仍持续回落,国内经济增速水平处在相对放缓阶段,因此央行从2014年下半年开始便逐渐放宽货币政策,到2015年更是通过连续五次降息及多次降准为金融市场注水,通过抬高经济杠杆来拉动内需。而近期频被提及的供给端改革也预示着未来经济将从供给与需求两侧双重发力,在经济下行压力加大的背景下,稳增长仍然是调控的主基调,因此伟嘉安捷预测明年的整体利率水平将趋于平稳,在宽松货币政策刺激下,房贷需求仍将稳中有升。

三、 2016年房贷市场成交量稳步回升 房价总体水平企稳

2015年在降息降准等多项利好政策的拉动下,无论是购房人还是二手房业主对市场的预期都产生了变化,房贷市场的成交量也逐步企稳回升,明年在楼市多重政策加上银行批贷放款较为稳定的环境下,房贷市场的成交量仍然将以企稳为主。此外,今年楼市在央行多次降息、二套首付下调和二胎等政策的保驾护航下,房价也未出现明显的大幅上涨,这也说明购房人对政策的敏感度有所降低,加上近年来实体经济萎靡下滑对房价带来的消极影响,而商业地产的退烧也从侧面反映出房地产整体行业的成本压力大,因此未来房价的走势仍然将以企稳为主,并不会出现大幅增长或回落的现象。

四、公积金贷款使用率提高 或与商业贷款平分秋色

以往公积金贷款低利率的优势是唯一最大的优势,但是申请门槛较高,而且额度上限较低, 因此用公积金贷款买房的人群并不多,而2015年公积金贷款在出台例如上调最高贷款额度、降低二套房首付比例以及国管公积金放松五年限制等一系列政策红利后,加上五次降息后公积金贷款利息已降低到3.25%,让公积金贷款在今年的表现十分抢眼,从成交结构来看,公积金贷款的占比有所回升。伟嘉安捷指出,在一系列贷款政策的刺激下,明年公积金贷款的使用效率将大幅提升,将与商业贷款平分秋色,在房贷里占比将有所提高。此外,随着异地贷款、公积金资产证券化及提取公积金范围拓宽等政策的陆续出台,公积金内部资金的使用率将有望加大,购房人使用公积金将更加灵活。

五、二次置业人群持续入市 首次与改善型人群占比约6:4

2015年信贷政策可以看出,在整体信贷差异化政策的基础上,从2014年下半年开始,政策的侧重点加大了对改善置业人群的扶持力度。无论是上半年的“3.30”政策或是下半年二胎政策的放开,宽松力度都直指改善型人群。伟嘉安捷指出,受政策利好的影响,改善型人群在2015年集中入市,而明年这部分人群还将继续发力,接力入市。除去改善型人群外,首次刚需置业的刚需群体的贷款需求依然十分庞大,这部分人群在陆续突破五年限购后,在各家银行降息后利率空间相对宽松的情况下,明年入市的环境将更为优越,预计明年首次与改善置业人群的入市比例约在6:4左右。

六、银行信贷投放侧重房贷传统金融将降低审核门槛

伟嘉安捷指出,随着宏观调控加大对房贷市场的扶持力度,银行信贷投放板块中房贷业务很可能再次成为香饽饽。以往受到房贷政策较为严格的影响,银行普遍将更多目光投向中小企业贷款方面,而2015年随着房贷政策的利好,从各家银行的首套房利率大幅八五折优惠及年底放贷的平稳都可以看出,银行投放资金的比重也逐渐向房贷方面转移。随着央行多次降准及银行内部流动性的增加,明年银行首套房利率的优惠力度和放款速度仍将保持平稳。此外,随着P2P网贷平台的崛起,受到冲击的传统金融机构将在放款和审批上放松门槛,明年的贷款环境仍然是比较良好的。

七、明年税收改革力度或加强 刺激房地产市场交易回温

在今年的宏观调控政策中,税收与信贷调控宽松可谓双管齐下,今年上半年营业税52”“3.30”政策配套出台,将二手房转让营业税的免征年限从5年调整为2年,让大量二手次新房在上半年房贷成交中快速消化。而今年下半年新一轮个税改革方案基本思路基本敲定,提出房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额,伟嘉安捷认为,房贷利息抵扣个税可以为购房人节省大部分购房利息,因此可以看出在2016年购房契税、营业税、甚至个税等方面都将很可能出现明显的变化。购房税收方面的变化将在一定程度上刺激交易量的上涨。

八、P2P网贷平台发展呈井喷之态 发展迅猛监管细则尚待落地

2015年是P2P网贷行业抢滩金融市场的井喷之年。行业数据显示,截至201511月底,全国P2P行业累计交易规模已达1.25万亿,2015年以来截至11月底,行业交易规模约在8400亿元左右,依据行业现有规模及月均交易额数据估算,全年成交量已突破万亿大关,是金融行业名副其实杀出的一匹黑马伟嘉安捷预计明年的成交将继续呈现上涨的态度,然而伴随着频频被爆发的行业危机,因此P2P行业已经被纳入整体监管系统,但是具体细则何时出台还有待商榷,明年在P2P行业稳定发展的同时,监管层面的力度也无疑是会不断加大的。

 

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